Vicente Caballer  /  (25-09-2002)
Los últimos acontecimientos ocurridos en EE UU, con las irregularidades contables detectadas en grandes empresas y que tan graves repercusiones han generado en la cotización de las Bolsas en el mundo, sugieren algunas reflexiones en diferentes planos lógicos.

En primer lugar, se resalta la situación de desprotección de los pequeños accionistas frente a los grandes y a las tecnoestructuras, verdaderos dueños de las empresas, que las manejan tanto en estrategias como en utilización de la información. Algún tiempo se creyó que estos pequeños y medianos ahorradores, que acuden al mercado bursátil individual o institucionalmente, estaban inmunizados ante posibles fraudes siempre que las empresas en las que invertían superasen las pruebas de las correspondientes auditorías. Se asumía que la auditoría era sinónimo de garantía absoluta, principalmente cuando la certificaba una empresa independiente de prestigio internacional.

Sin embargo, la situación ha ido demostrando que en empresas continuamente auditadas la realidad muchas veces se aleja de los resultados contables, que aparecen con un formato perfecto y con la maravillosa exactitud de la contabilidad por partida doble. Se empieza a desacralizar a las auditorías y ha cundido el pánico, traducido en las distintas convulsiones de las Bolsas de todo el mundo.

Independientemente de la intencionalidad de algunos engaños, es posible que haya llegado el momento de plantearse la conveniencia de mejorar la metodología de las auditorías de empresas, en las que la mayor parte del esfuerzo, del trabajo del auditor (y consecuentemente, de las publicaciones y la investigación), se dirige a los aspectos contables, fácilmente resolubles con el empleo de la informática, mientras se presta mucha menos atención a los aspectos valorativos, o de estimación de información sobre la situación real de la empresa, que cada vez se presenta más bien en forma estocástica y relativamente opaca que determinista y trasparente: fondo de comercio, valor de la marca, participaciones en otras empresas del grupo, cartera de valores, clientes, existencias, inmovilizado, suelen ser partidas que aparecen como cifras exactas en los balances, sin valoración previa de la realidad que debiera implicar magnitud y la dificultad de la estimación.

En segundo lugar, parece previsible que estas convulsiones no se van a superar a corto plazo o por lo menos sus efectos durarán cierto tiempo en el ambiente de los inversores hasta que vuelva la calma, probablemente con una legislación más estricta y mejorada técnicamente. Por otra parte, las empresas de nuevas tecnologías no están suficiente tiempo en el mercado para poder formular algún tipo de previsión de base histórica sobre su comportamiento, lo que añade una componente más de incertidumbre (riesgo) al mercado de renta variable los próximos meses.

También es previsible una desaceleración en el mercado inmobiliario urbano, consecuencia de la no ilimitada demanda de viviendas y edificios o de la realización de beneficios por algunos inversores (obviamente excluidos los que adquirieron la vivienda para ocuparla), para iniciar una situación menos eufórica que la de los últimos años, facilitada enormemente por un bajo coste del dinero.  

En tercer lugar, el escenario puede transformarse próximamente en idóneo para pensar en algunos bienes refugio no considerados suficientemente en el mercado de valores en Europa y que vienen siendo utilizados con cierto éxito en otros países, tanto por sí mismos como para mejorar la performance (combinación rentabilidad-riesgo) de las carteras de valores, disminuyendo el riesgo. Nos referimos a la tierra de uso agrícola constituyendo un fondo de inversión inmobiliaria agraria (FIA), farmland real estate (FRE) en los medios anglosajones.

En EE UU y Japón una parte de los recursos financieros que se mueven en el mercado de valores se dirige a la adquisición de tierra de uso agrícola para su posterior arrendamiento como una forma más de diversificación de las componentes de una cartera de valores, tanto por las características de la propia inversión, relación rentabilidad riesgo, como por su comportamiento ante los cambios de coyuntura, principalmente por la reacción ante procesos inflacionistas.

Para el caso concreto de EE UU, en el periodo que va de 1971 a 2000, con una inflación del orden del 5%, la rentabilidad media de la tierra fue del orden del 10%, frente al 13%-14% de la inversión en acciones y el 6,7% en letras del Tesoro. Ahora bien, el riesgo, medido como dispersión, fue del 20% para las acciones, del 9% para la inversión en tierra de uso agrícola, y del 2,7% para las letras del Tesoro.

En el caso concreto de la tierra de uso agrícola, el rendimiento es la suma de la plusvalía por aumento del precio de la tierra y la renta de la tierra. En Europa estos datos serían algo diferentes, ya que mientras la plusvalía podría ser del mismo orden (alrededor del 6% los últimos 17 años en España, teniendo en cuenta las variaciones por comunidades autónomas o provincias), la rentabilidad de la agricultura europea y española, concretamente, es menor, del orden del 2,5% los últimos años, para algunas comunidades autónomas españolas y toda Italia en el año 2000.

No obstante se estaría hablando de un rendimiento medio del orden del 8,5%, comparable, cuando no superior, a la rentabilidad de los fondos inmobiliarios (urbanos) existentes en el mercado español cuya rentabilidad los últimos 7 años se ha situado entre 5,12% (BBVA, Eurofondo Propiedad) y el 8,05% (Segurfondo Inversión).

Sin embargo, donde mayor interés tienen los FRE es en el contexto de la diversificación y el comportamiento ante la inflación. Así, según estudios (Zimbrowski y Curcio), para 1973 a 1987, la incorporación de FRE en un 3,8% de la cartera óptima (constituida inicialmente sin inmuebles), junto a otros inmuebles (residenciales y comerciales en mayor proporción), mejoraba la eficiencia reduciendo el riesgo desde el 13,9% al 3,6% en el caso de EE UU, mientras que para Japón en el mismo periodo, la incorporación de FRE en un 32,7% de la cartera óptima disminuía el riesgo desde el 8,2% al 2,3% (se incorporaban a la nueva cartera los inmuebles residencias en un 32,6%, pero no los comerciales).

Por el contrario, en el Reino Unido, los inmuebles en general no mejoraban la eficiencia de la cartera. Por otra parte, el mismo trabajo demuestra que la rentabilidad de los FRE está correlacionada con la inflación positivamente, al contrario del resto de inversiones financieras cuya correlación es negativa o nula.

A estas alturas alguien puede preguntarse, ¿cómo es posible que con la continua crisis de la agricultura europea y americana pueda resultar interesante invertir en tierra de uso agrícola? Existen por lo menos tres respuestas:

La tierra de uso agrícola como bien escaso. Cada año se pierden en el mundo más de 8 millones de hectáreas de tierra de uso agrícola para construir viviendas, obras públicas, industrias, etcétera, cifra que probablemente aumentará por el crecimiento de la población y de las necesidades per cápita.

La tierra es el único activo productivo de duración ilimitada. Por eso nunca se amortiza, se revaloriza con la inflación y se constituye como la inversión refugio por excelencia.

La tierra de uso agrícola puede generar beneficios. La aplicación de las nuevas tecnologías, como informática, telemática y el riego localizado a las grandes explotaciones mediante sistemas expertos puede generar beneficios en la explotación al margen de que las pequeñas explotaciones generen pérdidas. Posiblemente esta dicotomía entre pequeño agricultor y gran explotación agraria conduzca al mercado de la tierra a un proceso de concentración en la explotación y una paulatina separación entre el propietario de la tierra y el cultivador o empresario agrícola.